280万，存银行还是留着收租？ 这个问题放在三年前，答案几乎不用想——卖房拿钱，理财收益不比租金低，还不用操心。 但2026年的北京，房东们正在用脚投票。

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海淀五道口，一套60平的老房子，房龄快20年了。 房主李姐2021年高点时没卖，到了2024年想卖，中介给的价比高点少了将近四成。 挂牌挂了半年，看房的人来了十几波，出价的没几个。 中介劝她：“要不先租着？ ”李姐算了笔账：房子总价按现在的市价算大概280万，月租金能租到6000块，一年7万2。 扣掉物业费、维修费，再算上一个月空置，到手大概6万出头。 国有大行三年定存利率1.25%，280万一年利息3万5。 城商行五年期大额存单高一点，1.85%，一年5万1。 收租比存银行一年多出将近1万块。 她把房子从“在售”改成了“可租可售”。 中介说，最近像她这样的房东不少。

李姐的算盘背后，是北京二手房市场正在发生的一个变化。

2026年7月初，北京二手房挂牌量117530套。 这个数字看着还是很大，但比起2025年底的高点，已经降了不少。 8个重点城市二手房总挂牌量比一年前少了将近两成。 房子没卖完，但挂出来卖的人在变少。

卖的人在变少，买的人在变多。 2026年上半年，北京二手住宅网签93583套，比去年同期多了5.7%，是2021年以来上半年卖得最多的一年。 成交均价也从4月开始连续三个月小幅上涨，年内累计涨了4.9%。 量在涨，价在稳，市场不像前两年那么冷了。

但房东们没急着把房子从租赁市场撤回来接着卖。 6月，北京一家房产中介告诉记者，不少业主“以租养贷”心态迫切，纷纷由售转租。 原因不难理解——卖不上价。 北京房价从高点下来，核心区跌了将近两成，远郊更惨。 海淀五道口从高峰13万元/㎡回落到了8万出头。 现在卖，等于认亏。 不卖，租出去好歹每月有现金流。

租金这边也在起变化。 2026年3月到6月，北京、上海、深圳的住宅租金连续四个月环比上涨。 6月北京租金环比涨了0.2%。 一线城市上半年租金累计微涨0.6%，结束了连续两年的下跌。 虽然全国50城住宅租金整体还是跌了0.56%，但一线城市明显是另一回事。

不过，收租这笔账，越来越不是“躺着收钱”那么回事了。

最大的变化来自供给端。 北京“十四五”期间建了69万套（间）保障性住房。 截至2025年末，在营的长租公寓项目有243个，房源约11.6万套，平均出租率高达91%。 2026年5月，面向新毕业大学生的专项配租房源就有3500套。 “十五五”规划里，北京明确提出新增公寓型、宿舍型保租房占比要超过60%。

这些房源租金普遍不高，直接抢的就是散租市场的客源。 以前毕业季一来，房东们可以等着租客上门谈价。 现在，租客的选择多了——价格便宜、管理规范的保租房和长租公寓摆在面前，散租房东的议价空间被压缩了。

机构化长租公寓也在加速扩张。 2026年5月，首创集团发布了长租房品牌“首创和园”，在管项目22个，房源突破1.3万间，出租率长期稳定在95%以上。 8家金融机构给了600亿元专项授信。 这不是小打小闹，是带着资本和标准进来的“正规军”。

政策端也在收紧对散租市场的管理。 2026年7月，《北京市住房租赁条例》正式实施，“个人二房东”被纳入监管。 单次收取租金一般不得超过三个月。 押金要托管，租金要监管。 过去那种“二房东囤房抬价”的模式玩不转了。

还有一个被很多人忽略的成本——房子在变老。 房龄超过10年，每年折旧1%到2%。 一套20年的老房子，修修补补的钱一年比一年多。 租客对房屋品质的要求也在提高，老破小的租金溢价在缩水。

李姐那套五道口的老房子，最终没卖。 她跟我说，先租着吧，等市场再说。 但她也知道，保租房越建越多，长租公寓越开越多，租客的选择越来越多。 租金能不能一直维持现在的水平，她心里也没底。

280万存银行还是收租，这个问题的答案正在变得越来越复杂。 存银行的收益在变薄，收租的账面上更好看，但隐性的成本和风险也在堆积。 北京房东们“不卖改租”的选择，与其说是一种主动的策略，不如说是在两个都不太理想的选项里，选了一个暂时没那么差的。

市场在变，算盘也得跟着变。